城南・城西の1億円超の分譲戸建てに注力 野村不「駒沢」に販売拠点
ハイグレードモデルルーム（左）とレセプションスペース
野村不動産は3月8日、建売戸建シリーズ「プラウドシーズン」の販売拠点「プラウドシーズンギャラリー駒沢」を開業し、メディアに公開した。建売戸建ての販売拠点としては、主に中央線沿線の物件が中心の「プラウドシーズンギャラリー武蔵野」（武蔵小金井駅）に次ぐ2か所目で、東京23区内の城南・城西エリアや横浜市青葉区などで、2025年度まで10プロジェクト以上の高額物件が対象となる。
施設は、田園都市線駒沢大学駅から徒歩3分、世田谷区駒沢1丁目に位置する駒沢中村ビル3階。の約895㎡。「コンセプトスペース」、「スタンダードモデルルーム」と「ハイグレードモデルルーム」2パターンモデルルーム、接客ブース11席・シアタースペースなどを備える。営業時間は平日：11:00～18:00、土日祝：10:00～18:00（定休日：火・水・木曜日）。
ハイグレードモデルルーム
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同社がアッパーミドル・富裕層向けの高額分譲戸建てに力を入れるというのは全然驚かない。かつては創建ホームズなど城西・城南エリアに特化した戸建てデベロッパーが何社かいたが、今は聞かない。販売戸数でしのぎを削る三井不動産レジデンシャルくらいではないか。マンションの坪単価は都心部で1,000万円、2０坪で2億円の時代だ。建ぺい率60％、容積率200％のエリアの3階建ては疑問符も付くが、希少な1低層の30坪以上の戸建てが売れないはずはない。
内覧会では、同社の戸建て分譲の理念、歴史、街づくりのこだわり、空間提案、仕様などが分かりやすく説明された。顧客の中には〝野村さんは建売りをやっていたのですか〟と聞かれる人もいるとか（この日の記者の中にも同社の戸建てを知らない人がいたと思う）。40年間優れた街づくり・戸建て分譲を行ってきたのに知らない人がいるということは、まだまだ伸びしろがあるということだ。
また、内覧会では、先週末に分譲した、等々力駅から徒歩13分の全20戸の「プラウドシーズン等々力 壮景の街」第1期11戸が即日完売したと報告された。延べ床面積は100～110㎡で、価格は1億3,000万円台から2億円。当然の人気だ。
同じころに三菱地所レジデンスは等々力駅から徒歩8分の1低層のマンション「ザ・パークハウス 等々力」（39戸）の第1期15戸を分譲し、13戸に申し込みが入った。坪単価は700万円を割っていた。これと比べても、戸建ては〝超〟の字が付くほど割安だ。
これから分譲する京王線井の頭線富士見ヶ丘駅から徒歩1～2分の「久我山五丁目」（8戸）のほか「等々力コート」「赤堤4丁目」「代沢4丁目」「美しが丘4丁目」なども人気必至と見た。
ハイグレードモデルのLDKは広さ35.2畳大で、天井高は3ｍ想定。幅4800ミリのTOYO KITCHEN STYLEが最高に素晴らしかった。Boschの幅60センチの大容量食洗機も初めて見た（「成城」でも採用されていたそうだが見逃した）。3食分の食器が洗え、静かで節水型なので水道費を低く抑えられるとのことだった。天然木を積層・圧着した人口突板建具や1624サイズの浴室「リデア」も目を引いた。
画竜点睛を欠く。唯一気になったのは、至る所に配置されていたフェイクグリーンだった（本物のオーガスタが1鉢置かれていたが、説明されるまで気がつかなかった）。まるで植物園のような、本物の緑が溢れかえっていた「プラウドギャラリー新宿」とは真逆。1億円、2億円する戸建てを購入するひとは絶対置かない代物だ。前日に見学した三井不動産レジデンシャルの女性向け賃貸「SOCO HAUS KORAKUEN」の20鉢はあった緑は全て本物だった。積水ハウスもモデルルームに設けるものはほとんど本物の緑だ。
壁は本物の木（緑はフェイク）
これもフェイク
これが本物だったらどんなに素晴らしいか
野村不「高額建売戸建」第2弾「プラウドシーズン成城五丁目」も即日完売（2023/10/7）
まるで植物園 五感で体験できる 野村不動産 マンション総合ギャラリー「新宿」（2022/2/21）
都内に比肩するものなし野村不「プラウドシーズンひばりが丘」（2012/9/25）
ケイアイスター不 オーストラリアの戸建て・タウンハウス事業が好調
ケイアイスター不動産は2月27日、オーストラリア現地法人KI-Star Real Estate Australia Pty Ltdの戸建てやタウンハウスの販売が好調に推移していると発表した。
同社は2020年に海外事業部門を立ち上げ、2021年にオーストラリア ビクトリア州に現地法人のKAU社を、2023年5月にKAU社と現地デベロッパーの合弁会社MunCorp Pty Ltdをそれぞれ設立。以降、これまで2年間で累計100区画を開発。現在、７つのプロジェクトを推進中。
同社独自の「ケイアイプラットフォーム」の目利きとデータドリブンのアプローチがオーストラリア市場でもその効果を発揮しているとし、今期・来期に累計600区画以上の用地確保を目指し、今後ビクトリア州を中心に豪州での戸建住宅の開発を推進していく。
ストンと腑に落ちる「KIZUKI」 家事動線・収納に工夫凝らす ポラス「南桜井」
「KIZUKIの家 南桜井」
昨日（2月22日）の午前中は、新宿駅から1時間以上かかる東武野田線南桜井駅のポラスグループの分譲戸建てを、午後は南桜井駅から約2時間のリストの「辻堂」のマンション（モデルルームは藤沢駅）をそれぞれ見学した。取材時間はそれぞれ1時間くらいだったが、移動に4時間以上かかった。価格はというと、前者は約30坪で3,000万円前後、後者はこの価格ではワンルームの34.90㎡すら買えない〝駅近〟のタワーマンションだ。「南桜井」から先に紹介する。
ポラスグループの分譲戸建ては、東武野田線（東武アーバンパークライン）南桜井駅から徒歩17分、春日部市西金野井字愛宕の第一種低層住居専用地域（従前は農地）に位置するポラスタウン開発の「KIZUKIの家 南桜井」（全26棟）。土地面積は110.06～132.44㎡、建物面積は93.15～101.70㎡、価格は2,480万～3,380万円。昨年11月17日から販売を開始し、これまで供給した第1・2期18戸のうち9戸が成約済み。残りの8戸は2月23日から販売する。
「KIZUKI」は、18歳の高校3年生の息子さんと8歳の小学3年生の娘さんを子育て中のフルタイムで働く“家事と暮らしの研究家” 中山あいこさんとコラボした、日々の暮らしの中で感じるストレスを一つひとつ検証して得た〝気づき〟を商品企画に反映したもの。2019年に供給した「川口」（3棟）を皮切りに、これまでさいたま市内の5現場で供給しており、春日部市では初の物件。子どものおもちゃや衣服、カバンなどを簡単に収納でき、棚やハンガーパイプは高さを変えることが容易な「ずぼらクロゼット」は2022年のグッドデザイン賞を受賞している。
モデルハウスは2棟で、1棟は調理しながら子どもの様子がうかがえる小上がり付きのマルチコーナー（3.4帖大）、メイクや洗濯干し、アイロンがけなども可能な脱衣場、ずぼらクロゼット、大きめのゴミ箱スペース、土間収納などが特徴。
もう1棟は、エントランス－土間収納－ずぼらクロゼット－パントリー－LDK（16.3帖大）の動線に工夫を凝らし、ランドリールームを広く取り、2階の主寝室（7.1帖大）とベッドルーム（5.2帖大）のほか、もう一つのベッドルーム（9.5帖大）は間仕切りで2ベッドルームにも変更が可能。
見学会で中山さんは、「どうすれば家事動線・効率がよくなるかを2013年からブログで発信しており、3月には3冊目の書籍も発売されます。建築の専門ではありませんが、常識にとらわれない提案が共感を呼んでいます」と語った。
販売担当の同社埼玉中央営業所営業課主任・岩瀬純平氏は、「通常の建売住宅の概念を変えられる物件。ありえない価格の安さと『KIZUKI』の訴求ポイントが多いのが特徴。モデルハウスが完成するまでにこれだけ成約が進んでいる。最終3期を販売開始するが、完売のめどが立った」と話した。
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大きな収穫が2つ。一つは中山さんの説明がとても分かりやすく、提案意図がモデルハウスにしっかり具現化されていたことだ。家事・育児経験者はみんなストンと腑に落ちるはずだ。「辻堂」の取材があったので質疑応答の時間までいられなかったのだが、マンションは分譲価格の高騰で収納スペースが削られ、平均専有面積は昭和50年代の約20坪まで退行・縮小している現状をどう思うか中山さんには聞きたかった。
もう一つは、「通常の建売住宅の概念を変える」と強調した岩瀬氏の説明が完ぺきだったことだ。岩瀬氏は同社野球部のエースとして〝孤軍奮投〟してきた。最近は肩やら肘の痛みから3回あたりで降板することが多くなったが、ポラスグループ全体の販売エースになれるのではないか。「ありえない価格」とも話したが、基本性能・設備仕様は決して低くない。
左から3人目が岩瀬氏、その隣が中山さん
内観パース（1号棟）
内観パース（2号棟）
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東武アーバンパークラインについて。同線は建売住宅供給のメッカだった。昭和50～60年代にかけて、同駅もそうだが川間、春日部、豊春、七光台、愛宕、梅郷、江戸川台、初石、豊四季、柏、六実などで年間数千戸が供給されていた。バブル期の南桜井は4,000万円台、5,000万円台ではなかったか。
この日の日経平均株価終値は3万9,098円をつけ、過去最高値の1989年12月29日の38,915円を更新したが、同沿線の建売住宅の価格は当時の6～7掛けではないか。自治体も事業会社も沿線の魅力を伝えきれていない。大宮、春日部、流山おおたかの森、柏、新鎌ヶ谷、船橋でJR・私鉄と接続できる利便性と緑が多い住環境を考えたらもっと高くても売れると思うが…。
モデルハウス（1号棟）
2号棟モデルハウス
飯田GH 2024年3月期3Q決算 利益率大幅ダウン 原価上昇を価格転嫁できず
飯田グループホールディングスは2月9日、2024年3月期第3四半期決算を発表。売上高1兆177億円（前年同期比0.2％減）、営業利益488億円（同43.9％減）、経常利益300億円（55.5％減）、純利益311億円（同53.0％減）となった。主力の戸建事業は売上高8,648億円（同0.2％減）、売上総利益率13.0%（同4.6ポイント減）、販売棟数28,711戸（同1.0％減）、平均価格3,012万円（同0.8％増）となった。
同社は、販売価格については原価上昇分全てを売価に織込めず利益率が低下、市中在庫が過剰な状況が続いており、価格を上げにくい環境で、建物原価については木材価格が低下した一方で、その他資材はメーカー値上げの影響で増加、トータルでは建物原価は2Q比で20万円減少し、土地原価については2Q比で48万円増加。首都圏エリアの販売比率が高まっていることに加え、当該エリアでの仕入単価上昇の影響を受けているとし、適正在庫水準の維持に優先的に取り組む方針としている。
セグメント別の戸建分譲販売棟数は次の通り。
・アーネストワングループ 7,580棟
・一建設グループ 7,229棟
・飯田産業グループ 4,368棟
・タクトホームグループ 3,579棟
・東栄住宅グループ 3,373棟
・アイディホーム 2,566棟
住友不動産 断熱等級7（UA値0.25）の「断熱最高等級7の家」販売開始
「断熱最高等級7の家」
住友不動産は1月30日、注文住宅の新商品「断熱最高等級7の家」を2月1日から販売開始すると発表した。
「断熱最高等級7の家」は、「2×6工法」、「内外壁のダブル断熱」、「高断熱樹脂トリプルガラス」の組み合わせにより断熱等級７を実現。UA値（外皮平均熱貫流率）は、平成28年省エネ基準の0.87の3倍以上の0.25となる。
国は2025年には全ての新築住宅に断熱等性能等級4以上を義務化、2030年には断熱等級5を最低基準として引き上げるなど、住宅市場全体の高品質化を進めている。同社は国の基準を上回る商品を開発することで、住宅市場の高住宅性能のスタンダードを断熱等級6・7基準へと引き上げていくことを目指す。
全館空調超えるか AI型空調とスマートホームシステム搭載 ポラス「B/N戸田公園」
「B/N戸田公園」
ポラスグループのポラスマイホームプラザは1月26日、AI型空調とスマートホームシステムを搭載した分譲住宅「B/N戸田公園」（全10棟）を1月26日（金）から販売開始したと発表した。同日、メディア向け見学会を行った。国土交通省の先導的なIoT 住宅の実用化に向けたリーディングプロジェクト「次世代住宅プロジェクト2023」に採択されたもので、今後1年間かけて実証実験を行い、結果を公表する。
物件は、JR埼京線戸田公園駅から徒歩16分、戸田市新曽南4丁目の準工業地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全10棟。土地面積は100.49～132.77㎡、建物面積は95.81～104.54㎡、価格は7,480万～8.980万円。完成予定は2024年1月末。
「B/N」の「B」は「BASIC（ベーシック）」、「N」は「NATURAL（ナチュラル）」と「NEUTRAL（ニュートラル）」の頭文字からとった同社の7つあるブランドの一つ。白を基調としたシンプルなデザイン、2380ミリのハイドア、15ミリのスマート窓枠・巾木などが特徴。
昨年9月からホームページを開設し、これまで160件の問い合わせがあり、モデルハウス事前案内会には50～60組の来場があるという。この日(26日）に1件の申し込みがあった。
プロジェクトは、ポラスグループのIoT・スマートホーム技術と、LIXILの「建材・住設」（スマートホームシステム用ホームゲートウェイ「ライフアシスト2」）を組み合わせたもの。起床・帰宅前に自動でエアコン、床暖房を起動させ、人がいる時間の室温を快適になるように制御し、室温度が規定値を超えた場合は自動で採風窓を開けたり閉めたりすることが可能。
太陽光発電システムと蓄電池を装備（標準搭載はモデル2棟のみ）、断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6をクリアし、「長期優良住宅」「ロングサポート60」を取得。一般的な「次世代省エネ住宅」基準より年間約14万円の電気・ガス・水道・光熱費の削減を実現する。このほか、戸田市初の「埼玉県子育て応援分譲住宅認定」（戸建て）を取得している。
また、ポラス暮し科学研究所が開発したポカリッチ（蓄熱式床暖房システム）の併用により、24時間冷暖房を行う全館空調の年間冷暖房費44,488円（試算）を35,400円（同）に抑えることが可能であることを実証する。
モデルハウス（10号棟）
モデルハウス（9号棟）
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「全館空調」は1995年、三菱地所ホームと三菱電機が共同開発した「エアロロック」が第一号で、現在ではハウスメーカーの数だけあり、定義も「家中を快適な湿温度に保つ」ということしかなく、統一的な基準はない。マンションでは、「エアロテック」が大手デベロッパーの物件に採用されており、野村不動産は独自に開発した「床快full（ゆかいふる）」を自社マンションに採用している。記者は「エアロテック」モデルハウスに一泊しているのでその素晴らしさはよく分かっている。
問題は価格だ。〝快適性〟を価格に換算したら安いとは思うが、イニシャルコストは100万円～300万円超で、ランニングコストも一般的な住宅の冷暖房費より年間にして3～4割高になる。
全館空調を装備した分譲戸建ては首都圏でどれほど供給されているか分からないが、今回のプロジェクトは、「全館空調よりも導入費用、冷暖房費を抑えながら温熱環境の満足度を得られる」（同社資料）というのがポイントで、この種の商品企画の物件は今回が初だと思われる。
ポラス暮し科学研究所の蓄熱式床暖房システム「ポカリッチ」を体験するのは2度目だったが、これまで体感したどこの床暖房より暖かかった。同研究所住環境G係長・福代昇一氏は「どこの全館空調にも負けない」と自信を見せた。
分譲価格だが、同社によると同駅圏の分譲戸建ての相場は土地が20坪で5,000万円台が中心というから、今回の物件はかなり高い。「AI型全館空調」のよさをアピールできるかどうかがポイントになる。仮に駅近のマンションを分譲したら坪単価は300万円を突破する。20坪で6,000万円だ。これもヒントにはなる。
現地は、容積率200％の準工地域で、中層も建つエリアだが、周囲には嫌悪施設（嫌な言葉だが）は目視した限りではなかった。
今回の物件に搭載されているスマートスピーカーは「Amazon Alexa(アレクサ)」だった。5歳くらいの女の子に設定している「OK Google」音声より年長には聞こえたが、「おはよう」と呼び掛けても「分かりました」としか答えない。これは改善の余地あり。
巾木（左）やドアノブにもこだわりがあるのが特徴
従来のHEMSと一線画す 世界に通用する「HOMETACT」体験施設開設 三菱地所（2023/12/8）
草加市初 景観協定＆全棟ZEH 敷地分断・送電線…難点克服 ポラス「草加松原」（2023/11/23）
テーマは「表と裏」 グループ初の「インテリア産業協会会長賞」受賞 ポラス
「フレーベスト秋津 奥庭」完成予想図
ポラスグループ住宅資材センターは1月22日、インテリア産業協会主催の「令和5年度住まいのインテリアコーディネーションコンテスト」事例分野で「インテリア産業協会会長賞」を受賞したモデルハウスのメディア向け見学会を行った。
受賞対象となったのは同社の分譲戸建て「フレーベスト秋津 奥庭」で、物件はJR武蔵野線新秋津駅から徒歩8分、東京都東村山市秋津町五丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全11戸。土地面積は125.26～128.36㎡、建物面積は92.95～99.36㎡、価格は5,790万～6,590万円（価格には家具、照明、その他造作材など含む）。構造は木造2階建（2×4工法）。全体引き渡し予定は2024年5月13日。昨年の9月から販売を開始しており、これまでに6戸が成約済み。長期優良住宅認定を取得している。
物件の特徴は、一般的な分譲戸建て開発では、戸別の敷地境界線にフェンスなどによって区切られ細分化されるのに対し、それぞれの敷地の一部に地役権を設定し、隣戸間のフェンスをなくし、2戸あるいは3戸を1セットとした〝奥庭〟と称する「広場」「木立」「テラス」や路地状空間を創出したこと。また、室内は段差や続き間による広さを活かした+αの空間づくりに国産素材を組み合わせ、居心地の良い空間を実現していることなど。
設計・商品企画を担当した中央住宅営業企画設計課係長・酒井かおり氏は「建ぺい率40％、容積率80％の建築規制と、斜線制限も厳しかったので、軒高が軸組み工法より約50cm抑えられる2×4工法を採用した。このような提案が他の物件でも採用できる可能性もある」と語った。
受賞したモデルハウスは、「『表と裏』のように、一体のリビングダイニングを、ダークカラーを基調として落ち着いて過ごせる場所と明るい場所に分けてプランニング。ナチュラルカラーとブラックでそれぞれまとめることで、シンプルでも温かみを感じられるよう全体の調和を意識してコーディネートしました。木綿糸や陶器のペンダントライトなどの自然素材を使用し、アクセントカラーにグリーンを配置することで癒しを感じられる空間に仕上げた」（リリース）のが特徴。床はオーク材の突板仕上げ、天井はシナ合板、壁は火山灰由来の「シラス」や国産材ヒノキなど自然素材を多用している。
受賞した同社インテリア部所属・須藤歩氏は「初挑戦でこのような賞をいただき大変嬉しい。関係していただいた方々のお陰。次は上（経済産業大臣賞）を目指したい」と喜びを語った。
同賞は1983年設立。200社超の会員を擁し、インテリアに関する情報発信や啓蒙活動を通して業界内で圧倒的な評価を受けている賞。施工事例、スタイリング事例を対象とする「事例分野」と、自由な発想の広がりを期待する「課題分野」の2分野で表彰する。事例分野の最高賞は経済産業大臣賞。インテリア産業協会会長賞はそれに次ぐもの。
同社グループの受賞は2年連続で、会長賞受賞は初。住宅資材センターには約40人のインテリアコーディネーターが在籍し、工事部門を持つことからワンストップで顧客対応ができるのが特徴。
モデルハウス
「表と裏」モデルハウス 白、黒、グレーの対比も随所にみられる
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記者がもっとも嫌う表と裏を使い分けるのが常識の醜い人間社会を是認するかのような「表と裏」には正直驚いた。
しかし、物件のコンセプト、モデルハウスにはそのような悪意は込められておらず、逆に表と裏を一体的にとらえ、全体敷地約1,300㎡の敷地のうち60％の約830㎡（敷地面積と建ぺい率から計算）の〝公開空地〟を生み出したことを評価すべきだと思った。いわば〝表裏一体〟のプランだ。
このうちコンクリ敷の駐車スぺ－スがどれくらいを占めるか分からないが、少なくとも3戸分の378㎡（1戸126㎡として換算）は〝表も裏もないみんなの広場〟になるのではないか。透水性の高い網代・レンガ調舗装材、植生ブロックなどを多用し、モミジ、シマトネリコ、ヤマボウシ、ブルーベリー、オリーブ、ハーブ類などで緑化を図っているのがいい。同社の〝十八番〟である地役権設定が今回も生かされた。
全体敷地「表」側と敷延部分の「裏」の住戸間に500～600万円の価格差があることについて質問が飛んだが、成約済みの6戸の内訳は表と裏が3戸ずつであることを同社は明かした。価格差は妥当だと思う。敷延部分の住戸と表の住宅の価格差が1,000万円もあるのに、敷延部分住戸がいつまでたっても売れなかった事例をたくさん見てきた。
酒井氏と須藤氏に提案だ。「表と裏」で経産大臣賞（そんなに価値が高いのか）を逸したのなら、次回は「天と地」、「赤と黒」、「白と黒」、「右と左」、「善と悪」、「罪と罰」、「月とすっぽん」でもいいし、「円環」「四季」あるいは御社の「本川越」のマンションのテーマである「守・破・離」か「序・破・急」で挑戦したらどうか。それとも世相を反映する「支離滅裂」「諸行無常」「牽強付会」はどうか。「融通無碍」もいい。
敷延部分（一部は共用路地）
植栽帯
裏山の借景活かし 断熱等級6クリア ブルースタジオ 賃貸住宅「SUNKA（サンカ）」
「SUNKA（サンカ）」
ブルースタジオは12月25日、横浜市栄区の長屋建て賃貸住宅「SUNKA（サンカ）」のメディア・関係者向け竣工内覧会を行った。敷地の一部は市の土砂災害特別警戒地区に指定されているため、その部分を広場・バスケットコート・菜園とすることで課題を解消し、隣接する「特別保全利緑地地域」借景を活かし、建物は断熱等級６をクリアするなど付加価値の高いプロジェクトだ。
物件は、JR大船駅からバス7分徒歩3分、横浜市栄区飯島町に位置する敷地面積約449㎡（他に広場・菜園面積約561㎡）の木造長屋2階建て全7戸。専用面積は44.71〜61.28㎡、月額賃料は127,000円～133,000円。竣工は2023年12月。建築設計監理はブルースタジオ、施工はジェクト。
現地は、広重の東海道五十三次に描かれた旧鎌倉道「戸塚宿」に近接。町名に「飯島町」とあるように、何代も続く地主・飯島家の敷地。敷地北側には飯島家の裏山や約4.7haの「特別保全利緑地地域」、三島神社など自然に恵まれたエリアの一角。従前は賃貸住宅6棟。
従前建物の老朽化に伴い建て替えるものだが、敷地北側の一部は土砂災害特別警戒地区に指定されているため、広場・バスケットコート・菜園として整備。新たに建設する建物は雁行させ、裏山の借景を取り込むデザインとし、Ua値0.37とするなど断熱等級６をクリアしているのが特徴。床はナラ材の無垢フローリング、サッシはアルミ樹脂複合+Low－Eペアガラス。「SUNKA」には、「山家」「山下」「賛歌「SUN」の意が込められている。
内覧会で同社専務取締役クリエイティブディレクター・大島芳彦氏は「栄区は本郷台、桂台などの地域で人口が減少しているが、飯島町は人口ピラミッドを子細に調べた結果、ミニ開発などで社会増も見られるエリア。子育て世代を呼び込み、古い地域のよさを生かしながら街全体で迎え入れようというのがコンセプト。環境性能にも配慮した」と語った。
シンメトリックな外観デザイン
北川エントランス
大島氏
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同社のこの種の内覧会を楽しみにしている。毎回、新しい発見があるからだ。今回は裏山の自然林とゆったりした配棟計画に目を奪われた。敷地面積を単純に戸数で割ると1戸当たり約64㎡だが、広場などを含めると約144㎡で、手つかずの小鳥が飛び交う森が毎日眺められる価値は計り知れないものがある。
シンメトリックな建物外観と得も言われぬ〝鶯色〟の外壁にも魅了された。記者は油絵を描くがなかなか出る色ではない。大島氏は「かなりこだわった」と話したように、このような細かな配慮が支持を得るのだろうと思う。シースルー玄関ドアもいい。
家賃は近隣相場の3割高で、大船駅周辺と変わらないそうだが、記者はこの設定に納得した。この日は見学会のために玄関などは開け放たれており、暖房も付けられていなかったが、内覧会に参加する検討者はUa値0.37の威力を体感できるはずだ。
裏山
左から広場、バスケットコート、菜園
爛漫の春満喫 「hocco（ホッコ）」イベントに1000名超 小田急バス×ブルースタジオ（2022/4/2）
素晴らしい！親子＆木製シースルー玄関ドア 三菱地所ホーム「江北小路」完成（2023/10/28）
建ぺい率40％、容積率80％の風致地区の規制逆手に ポラス「アバナイズ市川菅野」
「アバナイズ市川菅野」
ポラスグループのポラスガーデンヒルズは12月15日、市川市菅野の分譲戸建て「アバナイズ市川菅野」のメディア向けモデルハウス見学会を行った。建ぺい率40％、容積率80％の第一種低層住居専用地域・風致地区に位置する全5棟で、厳しい規制を逆手に取った商品企画がいい。
物件は、都営新宿線本八幡駅から徒歩20分（京成本線菅野駅から徒歩17分）、市川市菅野5丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）・風致地区に位置する全5棟。土地面積は125.05～130.79㎡、建物面積は89.83～100.49㎡、価格は6,790万円～7,690万円。引渡予定は2024年1月下旬。構造は木造2階建(在来工法)。施工はポラテック。
現地は、風致地区規制により建物は道路境界から2ｍ以上、隣地境界から1ｍ以上セットバックさせることが条件づけられていることから、風致ラインにはインターロッキング舗道－アーチフレーム－シンボルツリー－フラットテラス－ウッドテラスなどで外と内を緩やかにつなぎ、水平ラインを強調した横基調のランダムフェンスを設置し、足元は緑量を増やしているのが特徴。
主な基本性能・設備仕様は、長期優良住宅、天井高2700ミリ、サッシ高2400ミリ、突板フローリング、食洗機、突板フローリング、樹脂サッシ、防犯合わせガラス、家電リモート操作など。
同社設計部企画設計課課長・工藤政希氏は「2019年にYKKapさんとグリーンクリエーター・小西範揚さんとコラボして街づくりを開始してから今回が7件目。これまでの『ノエン柏 逆井』などで得たノウハウを生かし、家と庭をどうつなげるかをコンセプトに、風致地区の厳しい条件をクリアした。価格相場は著しく上昇しているが、ニーズに応えられる商品企画」と語った。
また、同社ガーデンヒルズ事業部設計部街並デザイン室デザイナー・阿佐美直也氏は「心地よい空間を創造するため目隠しの役割も持つ横ルーバーフェンス、テラス、グリーンベールなど外構など細部にも工夫を凝らした」と、2・5号棟のプランを担当した同部プロモーションデザイン係主任・西村馨氏は、「2号棟は、水濡れに強く床暖房付きのフロア材。観葉植物を置いたり、ペットの居場所として活用したり、子供のプレイスペースとしても利用できるコンサバトリースペースやshu-shuBOX、5号棟は隣地の集合住宅の視線を回避するゾーニング、光を取り入れる吹き抜けにより縦にも空間が広がるように企画した」とそれぞれ話した。
モデルハウス
テラス
外構
玄関引き戸（メーターモジュールにしてほしかった）
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外構はモデルハウスの1棟しか完成していなかったが、工藤氏が紹介した「ノエン柏 逆井」は鮮明に覚えているし、同じ「市川菅野」エリアの人気物件も取材している。ともに植栽・外構が最高に素晴らしかった。しかし、物件のことはよく覚えているのに、「逆井」の見学からまだ半年しか経っていない工藤氏の名前と顔は記憶から抜け落ちていた。おそらく加齢により小生の脳内記憶容量の限界を超えているのだろう。
今回の物件でとてもいいと思ったのは、敷地延長住戸の4号棟の玄関は引き戸だったことだ。玄関に限らず住宅は引き戸がいいのに決まっている。カチッと締まるドアも開発されるはずで、マンションもそうなる時代がやってくるのではないか。
価格について。本八幡駅からはややあるが、マンションなら坪単価は300万円をはるかに超え、30坪もあれば1億円を突破するエリアだ。市場と物件特性をきちんと説明すれば、これまでの来場者73組からして早期完売できるのではないか。
左から工藤氏、西村氏、阿佐美氏
初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建て まるで別荘 ポラス「柏 逆井」（2023/5/2）
納得の即日完売 デザイン・設備仕様レベル高い ポラス「市川菅野」16棟（2021/5/2）
寡占か群雄割拠か 分譲戸建て市場 大和ハウス 7,000戸体制へ拡大の波紋
どこに割って入るのか分からないのだが、大和ハウス工業取締役常務執行役員住宅事業本部長・永瀬俊哉氏は先日、2027年度までに木造を中心に分譲戸建て事業を7,000戸に拡大するとぶち上げた。市場規模を約14万戸とするとその5％だ。成長産業ならいざ知らず、加速度的に進む人口減少、爆発的に増える空き家などの社会的背景を考えると至難の業で、しかも、この業界は〝建売御三家〟が市場の4割近くを占めているが、見方によっては大手中小が入り乱れ、群雄割拠の市場と見えなくもない。同社が投じた一石は大きな波紋を巻き起こす可能性がある。同業他社は戦々恐々なのか、あるいは高みの見物を決め込むのか興味津々。分譲戸建て市場を概観した。
まずは、コロナ禍の〝追い風〟が止み、アゲインストに変わっても2022年3月期は41,534戸を計上したガリバー企業の飯田グループホールディングス。先に発表した2024年3月期第二四半期決算によると、販売棟数は18,700戸（同3.3％減）、1棟単価は3,017万円（同1.1％増）だ（参考までに紹介すると、積水ハウスの2022年12月期の分譲住宅の建物のみの1棟単価は3,247万円、坪92.6万円）だ。
同社は1棟単価の土地原価・建物原価・粗利益の構成比をグラフで公表しており、そのグラブ幅から推測して土地原価は約50％の1,509万円、建物原価は約36％の1,086万円、残りの14％が粗利益だ。また、敷地面積は平均100㎡、建物面積は平均95㎡くらいのはずで、建物原価は約38万円だ。
この建物原価38万円はどのような意味を持つか。2023年4月の住宅着工統計によると、木造分譲住宅の着工戸数は11,877戸（前年同月比4.5％減）で、1坪当たり工事予定額は52.8万円（前年同月比ゼロ）だ。
飯田グループの建物は全国平均より14.8万円／坪も安い。しかも、同社発表の全国市場占有率27.5％からすると、同社を除いた坪単価は58.1万円となる。つまり坪単価にして20万円、1棟につき約585万円も安い。同社の最大の強みだ。
なぜそこまで安くできるか。地域業者との連携によって用地取得費を抑え、徹底したシステマティックな商品企画にあるはずだ。外構・植栽コストを極端に抑えているのが特徴だ。（それをよしとする消費者がいるということ）
飯田グループの凄いのは、そこまで原価を抑えながら、かつ2025年の「ZEH水準比率100％」（飯田グループホールディングスTCFDレポート2023）を実現する目途を付けたことだ。同社は今後、この「ZEH水準100％」を最大の〝売り〟にして攻勢をかけるはずだ。
記者は専門的なことはよく分からないので深入りしないが、極論すれば、建物面積を小さくし、出隅・入隅をなくし、窓面も少なくした総2階の経済設計の戸建てが究極の「ZEH水準100％」ということだ。
飯田グループには戸数こそ圧倒的な差を付けられている業界第2位のオープンハウスグループはどうか。2023年9月期決算は売上高11,484億円（前期比120.6％）、営業利益1,423億円（同119.2％）、純利益920億円（同118.2％）と、中期経営計画で掲げていた「行こうぜ１兆！2023」を大幅に上回って達成した。昨年11月には三栄建築設計を完全子会社化し、今期も大幅増収を見込む。
戸建事業については、売上高5,903億円（同114.3％）、営業利益631億円（同100.3％）、営業利益率10.7％（同1.5ポイント減）と厳しい市場環境を反映したが、建売住宅の販売棟数はオープンハウス・ディベロップメントが4,929棟（1棟単価：4,320万円）、ホーク・ワンが2,403棟（同：4,710万円）で、合計7,332棟を計上した。
飯田グループより単価はかなり高いが、これは全国展開している飯田グループに対して、同社は地価水準の高い首都圏、名古屋圏、関西圏、福岡県に事業エリアを絞り込んでいる結果だ。建物原価は飯田とそれほど変わらないはずだ。
〝建売御三家〟のもう一社のケイアイスター不動産はどうか。2024年3月期第二四半期決算は、売上高1, 254億円（前年同期比21.3％増）、営業利益464億円（同55.2％減）と大幅増収、大幅減収となった。減収要因は市場変化、競争激化による在庫整理によるものだ。
分譲住宅事業の売上高1,214億円（同22.9％増）を販売棟数3,410棟(同18.9％増)で割った1棟単価は3,562万円。飯田グループより約500万円高く、オープンハウスより約800万円低いが、これは事業エリアの違いを反映したものだ。創業の地である埼玉県の着工戸数に占める割合は8.0％だが、隣接の群馬、栃木、茨城は10%を超え、九州の福岡、佐賀、熊本も10％を超えている。M＆Aにより営業拠点を増やし、地域有力工務店とパートナー契約を結んでいるのが続伸の要因だ。パートナー企業は4,952事業者に上っている。
この先の展開で注視したいのは、同社をここまで成長させた最大の功労者である、ポラス出身の取締役常務執行役員・瀧口裕一氏が2023年９月30日付で退任したことだ。その影響はあるのかないのか。
このほか、分譲戸建ての計上戸数を公表しているところはポラスグループ2,792戸、積水化学工業（セキスイハイム）3,150戸、積水ハウス2,219戸、大和ハウス工業1,571戸、タマホーム1,247戸、フジ住宅623戸、三井不動産420戸、住友林業380戸、野村不動産353戸、アグレ都市デザイン319戸、ナイス246戸（注文含む）などのほか、数値は公表していないがパナソニック ホームズ、トヨタホーム、ミサワホームなどを傘下に持つプライム ライフ テクノロジーズ、一条工務店、各電鉄（系）会社、兼六ホーム、細田工務店、新昭和、創建…など年間数百戸の規模でコンスタントに販売している会社はたくさんあるはずだ。
考えてみれば、数百社あったマンションデベロッパーはリーマン・ショック後には数十社に激減した。一方で、建売住宅事業者のデータはないが、総務省のデータなどから類推すると数十社どころか百単位ではないか。大和ハウスが底引き網漁で捕捉するのは可能のようにも思えてくる。
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