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  旭化成ホームズ 建替え区分所有者の実態調査

 旭化成ホームズの「マンション建替え研究所」が9月13日、同社が参画した7つのマンション建替え事例の従前建物の区分所有者を対象にしたアンケート調査結果 報告書「当社マンション建替え事業における区分所有者の実態調査」の 概要をまとめ発表した。

 調査対象は、築 66 年の「江戸川アパートメント」(旧名称、全260戸)など7団地で、594名に対して郵送でアンケート用紙を送付。回答者は248名(回答率約42%)。調査結果の特徴は次の通り。

 1.高経年マンションでは区分所有者本人の居住が減り、賃貸住戸や空家住戸が増える傾向が見られる。区分所有者の高齢化率も高くなる傾向が見られる。

 2.建替え前と建替え後の区分所有者の利用形態については、従前建物の内部居住率が高いマンションは、再取得率も高く、また従後の内部居住率も高い傾向が見られる。従前建物の外部居住率が高いマンションは、再取得率が低く、引き続き従後の外部居住率も高い傾向が見られる。

 3.建替えに際しての区分所有者の意識については、建替え検討時は「仮住まい・引越し」と 「資金計画」「借家人の対応」に不安を持っている。建替えを決めた時期は「当初から」と「経済的条件が判明した時点」の割合が大多数を占めるが、「建替え 決議当日」との回答も少数あり、最後の最後まで建替えを悩む人がいることが確認できる。建替え時期については「適当だった」「もう少し早い方がよかった」 が大多数を占める。

 同調査報告書「当社マンション建替え事業における区分所有者の実態調査」は同社の分譲マンション ATLAS (アトラス)ホームページから無料で頒布している。

 ≪調査報告書請求先 URL≫ https://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/request/entry.shtml

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 調査結果から、同研究所は「建替えに際して区分所有者が感じる不安は『引越し・仮住まい』『資金計画』『借家人対応』が三大要素」としている。引越し・仮住まい、資金計画は当然としても、借家人対応も高経年マンションでは重要な問題であるのはよく分かる。

 同社の7つのマンションでも建替え前の利用形態で賃貸化率が20%を超えていたのが35%の「野毛山」を筆頭に5団地あった。現行法では、建替え決議でもって借家権消滅請求が「正当事由」に該当するのは難しく、最終的には金銭で解決する方法がほとんどだろう。その額はケースバイケースだろうが、区分所有者にとって不安になるのは当然だ。法の整備なりガイドラインは必要だ。

 もう一つ、ここ数年、各自治体は建物の絶対高さの規制や容積率の引き下げを行っており、建て替え環境は厳しくなる一方だ。「一団地認定」の解除、既存不適格建築物の問題もある。既存不適格については一度は従前建物の建築を認めるが、2度目は不可とするところがほとんどだ。つまり、一度建替えれば、その建物は既存不適格になる。

 さらに、建替えの人数要件の5分の4はともかく、棟別要件の3分の2の要件は「かなりハードルが高い。これからは20棟、30棟といった大規模な物件の建て替えも増えてくる。残す住棟、建替える住棟が一つの団地にあっていい。そういう仕組みが必要」(同研究所主任研究員・大木祐悟氏)という意見はうなずける。

 また、再生計画が失敗すると、内部居住者は減少する方向にあるというのもよく分かる。一度失敗すると、賛成者、反対者がぎくしゃくした関係になるのは避けられず、合意形成には相当のエネルギーが要することもうかがわせている。

 こうした問題についてしっかり対応して欲しい。

(牧田 司 記者 2011年9月20日)