歩留まり率を考える　50％に達した「パークハイツ鶴見」

　

　��貸し渋り�≠ﾆ関係ないかもしれないが､今回は、マンションの歩留まりについて考えてみた。歩留まりとは、来場者の何割が購入申込をしたかという数値だ。かつては20％を超える物件も少なくなかったと思うが､最近はほとんどが20％以下だろう。10％を下回る物件もあるのではないか。

　それだけユーザーの見る目が厳しいということだろうが､記者は、ユーザーの目にかなう物件が少ないとも考える。人口構成も家族構成も、ユーザーのニーズも多様化しているのに、いまだに平凡な田の字型のプランが主流なのがどうも解せない。設備・仕様もどこも似たり寄ったりだ。

　記者は、来場者が少なく、歩留まりが悪いのは��誰に売るのか�≠ｪ明確でないからだと考える。多種・多様なニーズに応えるプランにすべきなのに、平均点的なプランに収めようとする考えが理解できない。厳しい言い方だが､価格の安さが取りえのようなマンションが売れないのは当然で､劣悪な商品企画のマンションしか供給できないデベロッパーは、淘汰されるのはやむを得ないと見ている。

　話は古いが､驚異的な歩留まり率を記録した物件を紹介しよう。デベロッパーは何をすべきかのヒントになるはずた。

　若い人はご存知ないかもしれないが､昭和50年代の半ばから昭和60年代の前半にかけて、卓越した商品企画で話題を呼んだデベロッパーに日本ランディックがある。

　確か昭和57年だった。同社は全378戸の「パークハイツ鶴見」というマンションを分譲した。当時も��不況下の大量供給�≠ﾆいわれていたように厳しい時代で､しかも、立地条件は最悪だった。ＪＲ川崎駅からバス13分徒歩３分のバス便物件で、しかも準工立地という二重、三重のハンディを負っていた。運が悪いことに抽選日当日は台風の直撃を受け、どこのマンションもほとんど申込が入らず惨敗した。その後､マンションの値下げが日常茶飯化した。

　ところが、この「鶴見」は平均２倍を超える競争倍率で即日完売した。来場者は2000組ぐらいだったと記憶している。つまり、来場者の２人に１人が申し込んだ計算で、歩留まり率は50％に達したのだ。

　人気の最大の要因は、その商品企画にあった。田の字型のプランが主流だった当時（今でもそうだが）､Ｐ・Ｐを完全に分離した��Ｚ型プラン�≠ﾆいう驚嘆すべきプランがヒットしたのだ。確かライトコートも２カ所付いていたように記憶している。シリーズ広告には、刻々と変わる来場者の反響・熱気が伝えられていた。

　歩留まり率が50％に達したマンションは後にも先にもこのマンションだけだろう。Ｐ・Ｐ分離､勝手口付き、ライトコート付き、フローリングなどは全て同社がヒットさせたものだ。

　歩留まり率を上げるヒントはこの「鶴見」にある。生活者の視点で商品企画を考えれば､ヒントも見えてくるはずだ。