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横浜ベイエリアに吹く追い風 逼迫する需給関係 MMにはあと新規1千戸 みなとみらい21(桜木町駅から)
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既存マンションは大手売主・大手施工 レベルも高い
別表は、01年から現在までに、横浜ベイエリアで供給されたマンションだ。この中にはMM地区に含まれないものや賃貸マンションもあるが、その数は8000戸を超えている。分譲単価は、「コットンハーバータウン」を除き、最近の物件は220〜260万円だ。他のエリアと比べかなり高いが、それでもほとんどの物件が早期完売している。MM地区で初の供給物件だった「MMタワーズ」は総戸数862戸の大型ながら、競争倍率は6倍にも達していた。 MM地区の物件の人気が高いのは、それだけポテンシャルが高いということもあるが、事業主が三井不動産、三菱地所、東京建物、東急不動産、オリックス不動産など大手デベロッパーばかりで、施工もマンションの施工ではナンバー1の鹿島建設が圧倒的に多い。免震工法、SIなど最新の技術を導入しているのも人気に拍車をかけた。 昨年、横浜市住宅供給公社が分譲して圧倒的な人気になった「横浜ポートサイドプレイス」は、億ションが4戸含まれていたが、公社が億ションを分譲するのは長い公社住宅の歴史の中で初めてのことだった。しかも、公社は分譲からの撤退を決めており、億ション供給は全国初で、おそらく最後の供給となるのは間違いない。 竣工して値下がりしている物件もほとんどない。それどころか分譲時価格に1000万円以上を上乗せしても売れる住戸があるほどだ。MM地区の中古マンションの相場は300万円を超える勢いだ。関係者によると、これから用地を取得して建設するとなると坪単価は400万円をくだらないという。(三菱地所が賃貸借契約を結んだジャックモールに隣接する土地は、定期借地権付きになるといわれている) 新規も中古も価格が上昇しているのは、今後、MMエリアでは新規供給があまり期待できないという需給関係もその背景にある。計画フレームで居住人口は1万人に設定されており、現在、約8000人が居住している。1戸に2人居住すると仮定した場合、供給余地は1000戸しかない計算だ。 かつて商業・業務予定地だったところがマンション用途に変更されたように、今後、用途変更により住宅建設が可能となるケースも想定されるが、それにしてもそれほど戸数が増えることはなさそうだ。 現在、この地区に仲介店舗を構えるのは三菱地所リアルエステートサービス、ケンコーポレーションと、今年2月に出店した三井不動産販売の3社。当面はこの3社がシェアを伸ばしそうだ。
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(牧田 司記者 4月2日) |
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