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環境変化で再び増えるコンパクトマンション

各社　ファンド卸と分譲の両面に作戦変更

　コンパクトマンションの供給が再び増えそうだ。これまでコンスタントに供給してきた東急不動産のほか、東京建物、三井不動産レジデンシャルなども久しぶりに新規供給した。コスモスイニシアの供給第一弾「イニシアイオ横濱関内」も完売間近だ。藤和不動産の「新宿山吹アインス」も残りわずかと好調だ。都内城南の戸建て分譲がメインのオープンハウスも市場参入する。

　コンパクトマンションが激増したのは５〜６年前だ。大手、中堅が入り乱れてこの市場に参入。　しかし、供給過多と��粗製乱造�≠ﾌ反動で、売れ残りも激増。ここ１〜２年、物件は激減した。分譲リスクを避けるため、各社はこぞってファンド・リートに一括売りした結果だ。

　ここにきて再び供給が見られるようになってきたのは、地価の高騰・建築費の上昇で賃貸利回りが著しく低下し、ファンド・リートへの卸売りも難しくなってきたのがその背景にある。

　また、供給が激減したことで需給バランスがよくなり、利便性の高い物件は依然として高いニーズがあるのも、供給増の要因になっている。 今後は、ファンド卸と分譲をはかりにかけ、より事業採算の高いほうを選ぶ両面作戦に切り替えるデベロッパーが増えそうだ。

　以下、各社のコンパクトマンションの特徴、売れ行きなどを紹介する。��売れる条件�≠ｪ揃った物件は、新価格でも人気になっていることが分かる。

東急不動産　坪単価４５６万円でも完売へ「神南」

　東急不動産が他社に先駆けてコンパクトマンション市場に参入したのが平成１５年。この年、８棟を供給した。その後、１６年は６棟、１７年は５棟、１８年は３棟をそれぞれ供給してきた。

　今年に入って「クオリア神南フラッツ」（１０２戸）を供給。坪単価が４５６万円という新価格だったが、渋谷区役所、ＮＨＫ放送センター、代々木公園などに近接した渋谷駅圏では得難い立地と、逆梁ハイサッシ、二重床・二重天井、ノンレールサッシ、キッチンの面材は突き板仕様にするなどグレードの高さで人気を呼んだ。竣工は１２月だが、残りは２戸のみだ。

　近く「クオリア三田」（４８戸）を供給するほか、調布でも計画している。

東京建物　坪単価３４０万円でも圧倒的人気「武蔵小山」

　東京建物が今年２月、２年ぶりのコンパクトマンション��Brillia-id�＜Vリーズの「Brillia武蔵小山id」を分譲して、圧倒的な人気を呼んだ。坪単価は３４０万円という新価格だったが、��コンパクトマンションはかくあるべし�≠ﾆいう究極の商品企画だったのが奏功した。

　東急目蒲線武蔵小山駅から徒歩５分の駅近であるうえ、専有面積を広めの約４０〜７７平方�bに設定。デザインも有孔ブロックやアルミルーバー、パンチングメタルを採用してお洒落な外観を演出。基本性能、設備仕様もファミリーマンション並みにしていた。

　同社は、Brillia-id シリーズを供給する以前から準都心部などで単身女性の入居を想定したコンパクトマンションの供給を行っていた。こうした実績が実を結んだ格好となった。

三井不動産　１年ぶりに新規供給「四谷三丁目」

　１年ぶりにコンパクトマンションを供給するのが三井不動産レジデンシャル。「パークホームズ四谷三丁目アーバンレジデンス」で、東京メトロ四谷三丁目駅から徒歩２分の１０階建て全７４戸の規模。専有面積は約３２〜４２平方�b、平均坪単価３５０万円というものだ。

　同社がコンパクトシリーズ��アーバンレジデンス�≠ﾌ供給を始めたのは平成１６年の「パークホームズ目黒アーバンレジデンス」（６０戸）で、その後、「乃木坂」５０戸、「白金高輪」９１戸、「三軒茶屋」４０戸、「目黒リバーサウス」１００戸などを供給してきた。その後、供給が途絶えており、「四谷三丁目」は三井不動産と三井不動産販売がそれぞれ分社・統合された昨年１０月以降では初の物件だ。

　住戸プランは、単身女性だけでなくＳＯＨＯとしての利用や男性の入居も想定した機能的なものとなっているのが特徴。同社は今後、供給を増やすという。

リスト　同社初の坪単価３２０万円の「鵜の木」も販売好調

　リストがリストの初のコンパクトマンション「リステージ鵜の木ヴィルフレール」が好調な売れ行きを見せている。

　東急多摩川線鵜の木駅から徒歩４分、大田区鵜の木三丁目に位置する６階建て全７７戸の規模で、専有面積は約２３〜５４平方�b。平均坪単価は３２０万円。今春から分譲が始まっており、残っているのは比較的価格が低いワンルームタイプぐらいだ。

　単身女性向けのコンパクトマンションが売れる条件としていくつかあげられるが、このマンションはほとんどその条件を満たしている。建物は東西軸が長い敷地形状を利用し東南棟と西北棟の２棟構成とし、内廊下方式を採用。東南棟には２カ所に窓先空間（吹抜け）を設置して、通風・採光に配慮。オール電化も採用している。

　専有面積が広い４０平方�b以上のタイプは、７メートル以上のスパンを確保し、６畳大の個室とＬＤもファミリーマンションに近い広さを取っている。浴室、キッチンに窓・採光部を設ける一方で、ロフト付きやメゾネットタイプも設けているのが特徴だ。吊戸棚の下に人感センサー棚下灯を設置するなど細かな点にも気を配っている。

コスモスイニシアも市場参入　「関内」早期完売へ

　コスモスイニシアは今年６月、コンパクトマンションブランド��イニシアイオ�≠�立ち上げた。その第一弾「イニシアイオ横濱関内」が分譲開始から３カ月で完売間近と迫った。ＪＲ京浜東北根岸線関内駅から徒歩４分、横浜市中区吉田町に位置する１４階建て全５０戸の規模。専有面積は約４６〜５８平方�b。最多価格帯は2900万円台と3600万円台。地上権分譲で、坪単価は２０９万円だ。
　 立地・価格・間取りなど、売れる条件をほとんど満たしているのが特徴だ。女性の視点で快適な住まいを提案する「LADY ' S EYE」をコンセプトに、キッチン、浴室、洗面所などの水周りもしっかり作りこみを行っている。
　 モデルルームは、単身女性の入居を想定したもので、シューズクロークにはハイヒールやブーツ、洗面所には化粧品、洗濯機置き場にはハンガー、キッチンにはキッチン小物などが置かれている。選択したものをすぐハンガーにかけられるようにした工夫などは、いかにも女性の視点らしいものだ。